不動産の財産分与
離婚においてしばしば問題となるのは、自宅(戸建てやマンション)の財産分与です。
自宅不動産の財産分与は、
- 離婚した夫婦のどちらかが不動産を取得して住み続ける場合
- 売却して処分する場合
のどちらかの方法を採ることが多いと思いますが、いずれにしても、不動産は金額が大きく、財産分与において大きなウェイトを占めている場合が多く見受けられます。
財産分与の基本
財産分与の計算における基本的な考え方は、全ての夫婦共有財産(預貯金、不動産、保険、退職金など)を通算して、その金額を原則として2分の1ずつに分割することになります。
不動産に住宅ローンがある場合は、不動産の評価額(プラスの価値)だけでなく、住宅ローンの残高(マイナスの価値)も通算する必要があります。
不動産の評価
ここでしばしば問題になるのが、不動産の評価の仕方についてです。
財産分与における不動産の評価は、原則として時価額によるものとされておりますが、不動産の評価は一概に決められるものではなく、評価の仕方によって金額が上下することが少なくありません。
具体的には、
- 固定資産税評価額(市役所が固定資産税の課税のために算出する評価額)
- 不動産業者による査定額
を参考にすることが多いです。
不動産業者による査定は、近隣の売却実績なども踏まえて算出されますので、最も時価額に近い評価といえますが、業者によって若干のばらつきが出ることも多く、数社から査定をもらってその平均額を算出する方法が多く用いられます。
例)
- A社の査定額 2,800万円
- B社の査定額 2,950万円
- C社の査定額 2,770万円
- 住宅ローン残高 2,400万円
このような場合、3社の査定額の平均2,840万円が不動産のプラスの価値となり、そこから住宅ローン残高2,400万円を差し引いた残額440万円が財産分与における不動産の評価額となります。
また、不動産を実際に売却する場合は、不動産業者の仲介手数料がかかりますし、リフォームが必要になるケースもあります。そのような場合は、それらの費用を控除して試算するか、実際の売却後に残った金額を分ける方法も検討する必要があります。
これはあくまで一例ですが、実際には、離婚時に住宅ローンの方が上回ってしまう場合や、夫婦のどちらかが頭金を多く支出している場合、不動産の購入時に親の援助があった場合などでは、もう少し複雑な計算が必要になってきます。それについてはまた別の機会に触れることとしましょう。