オーバーローンの不動産の財産分与
離婚に伴う財産分与において大きなウェイトを占めるのは、不動産の財産分与です。財産分与では、全ての夫婦共有財産の金額を通算した上で分割するため、金額が大きい不動産は大きな影響を及ぼします。
今回は、不動産の査定額よりも住宅ローン残高の方が大きい、いわゆるオーバーローンの不動産についてお話しします。
※不動産の評価方法については、以下の記事をご参照ください。
→ 財産分与における不動産の評価方法
オーバーローンの不動産とは
不動産の査定額より住宅ローン残高が大きい場合、評価額からローン残高を差し引くとマイナス(負債)が残ります。
例えば、不動産の査定額2000万円、住宅ローン残高2500万円の場合、マイナス500万円のオーバーローンということになります。
この場合、残った負債をどのように処理するかが問題となりますが、不動産以外の夫婦共有財産の内容や、不動産の処分について当事者がどのように希望しているか、によって処理方法は異なってきます。
不動産以外の夫婦共有財産を通算する
財産分与の基本は、まず全ての夫婦共有財産を通算することです。預金、有価証券、保険、自動車など、まずは全ての財産を列挙して、その評価額を合算してみましょう(前提として、不動産及び住宅ローンの名義人は夫であるものとします。)。
例1)
不動産の査定額 | 2000万円 |
住宅ローン残高 | ▲2500万円 |
預貯金 | 400万円 |
保険(解約返戻金) | 150万円 |
自動車 | 100万円 |
合計 | 150万円 |
この場合では、合算後の金額はプラス150万円となりますから、150万円を夫婦で分割すればよいことになります。具体的には、預貯金の中から75万円(150万円÷2)を妻に支払い、残りの財産は夫が取得する、というような具合です。
では、次のようなケースではどうでしょうか。
例2)
不動産の査定額 | 2000万円 |
住宅ローン残高 | ▲2500万円 |
預貯金 | 50万円 |
保険(解約返戻金) | 150万円 |
自動車 | 100万円 |
合計 | ▲200万円 |
こちらの例では、他の財産を計算に入れても住宅ローンの残高が上回り、200万円のマイナスとなってしまいます。
この場合、他の全ての財産を夫に取得させることとしても、残る財産はなく、妻への財産分与はできないことになります。
さらには、通算して残ったマイナス200万円の処理も問題となります。
夫が不動産を保有し続ける場合は、残りの住宅ローンも名義人である夫が全て負担するケースが多いですが、もし不動産を売却しなければならない場合は、なんとか夫婦で協力して負債を完済しなければなりません。
まとめ
以上、オーバーローンの不動産がある場合の財産分与について述べましたが、実際には、不動産が夫婦の共有名義になっている場合や、夫婦の一方が頭金を支出していた場合など、さらに複雑な計算が必要になることも多いです。財産分与は、離婚において最も金額の大きな項目になることも少なくありません。弁護士に一度相談してみることをお勧めします。